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【物件契約編】初めての一人暮らしに役立つ!部屋探しの方法まとめ

2017年4月27日
約 1 分
【物件契約編】初めての一人暮らしに役立つ!部屋探しの方法まとめ

初めての一人暮らしする人に向けた、部屋の探し方法を紹介するシリーズ第4回目はアパートやマンションなど「物件の契約の流れ」についてです。

前回はお気に入りの部屋を見つける内見時のポイントを見てきました。
【物件内見のポイント編】初めての一人暮らしに役立つ!部屋探しの方法まとめ

借りたいお気に入りの物件が決まりましたら、次は申し込み・契約です。
申し込み・契約時は難しい部分が多くなるステップですので、初めての人はどのような流れで、注意した方が良いことは何か、押さえておくことが大切になります。
契約事項を知らないと後々トラブルになることもあるので、損しないためにも初めての人は今回の記事を参考にして部屋探しをしてみてください。

1, まずは契約までの流れを知る

内見を済ませて借りたい部屋が見つかったら契約をするのですが、すぐに契約をするわけではありません。
その前に入居申し込み、入居審査などがあります。
ですから、まずは契約までどのような流れか把握しましょう。

■契約までの流れ
①借りたい部屋を決める
②入居申し込みをする
③契約内容の確認(重要事項説明)
④契約

上記が借りたい部屋を決めてから契約までの流れになります。
次は各ステップについて詳しく見ていきたいと思います。

2, 入居申し込み

申し込み

借りたい部屋が決めてから次に行うのが入居申し込みです。
入居申し込みとは、物件に対して入居したい意志を大家さんに伝えるものになります。
その際、入居申込書に必要事項を記入し提出します。

・氏名や住所などの連絡先
・勤務先もしくは学校
・年収、勤続年数
・連帯保証人の氏名や住所などの連絡先
・連帯保証人の勤務先、年収 以下が一般的な必要事項になります。

家賃の滞納時のトラブルに備えて物件によっては連帯保証人を立てなければいけないことがあります。
連帯保証人が必要な場合はその人の勤務先や年収、勤続年数などを書くことが求められますので、借りたい物件は連帯保証人が必要かどうか確認して事前に了承を得るようにしておきましょう。

2-1, 入居申し込み時に必要なもの

入居申し込み時に必要となるものは以下の通りになります。

・入居申込書
・身分証明書のコピー
・収入を証明できるもの(源泉徴収票など)
・連帯保証人の情報
・申込金(預かり金)

2-2, 申込金を預けたら預かり証を発行してもらう

申込金とは、「部屋を借りたい!」という意志示すために申し込み時に不動産会社に預けるお金のことです。
預ける金額は物件によりますが1万円〜家賃1ヶ月分程度です。
申込金はあくまでも部屋を借りる意志を示すためのもので、契約が成立した場合は礼金や先払いする家賃などの初期費用の一部として計算されます。

もしこの後の入居審査で落ちて契約できなかったり、別の部屋が良くてキャンセルしたりしたとしても、あくまでも預けているお金ですので申込金は返還されます。
最近は申込金を不要にしているところも多くなってきていますが、申込金を預ける時は必ず「預かり証」を発行してもらうようにしてください。
「預かり証」には金額や日付、社名、担当者名、預ける期限などを書いてあるので、トラブルを防ぐことができます。

2-3,入居申し込み時に家賃発生日がいつか確認しておく

注意点として、家賃発生日は申し込み時に必ず確認するようにしましょう。
家賃発生日とはその名の通り「いつから家賃が発生するか」ということです。
空き部屋の場合ですぐに入居できる部屋は、契約した日から家賃が発生することが多いです。
そのため契約してから1ヶ月後に入居したとしても、住んでいなかった1ヶ月の家賃を支払わなければいけません。
ですから、家賃発生日がいつなのか契約する前の申し込み時に確認することが大切なのです。

基本的には家賃発生日と実際に入居する日が近い物件を選ぶことが良いが、どうしても契約から入居まで空いてしまう場合は、不動産会社に相談して大家さんと交渉してみましょう。
様々な要素によりますが、1ヶ月程度待ってくれることもあるのでまずは事情を話してみてください。

2-4, 要望がある場合は入居申し込み時に伝える

家賃発生日を調整してもらうように、部屋についてのリフォームや設備の導入などの要望がある場合はこのタイミングで伝えるようにしましょう。
要望の内容にもよりますが、主張が大家さんに認められれば実現することがあります。
ただし、部屋の欠陥や汚れなど最低限の修理以外の場合は、あくまでも大家さんの好意で対応してくれています。
ですから、その音を忘れずに常識的な範囲でお願いするようにしましょう。

3, 入居審査とは

Check boxes and pen

入居申し込みは済んだら、次に申込書をもとに入居審査が行われます。
入居審査とは、部屋を貸せるか人かどうか不動産会社や大家さんが判断するものです。
不動産会社や大家さんからすれば家賃滞納されたり、近隣住人とトラブル起こされたりするのは嫌なものです。
ですから、安心して部屋を貸せるかどうか契約前にチェックすることが必要なのです。

3-1, 入居審査時の判断基準とは?

結論から言ってしまうと、入居審査の判断基準は明確にルールとして決まっているわけではありません。
その部屋を管理する不動産会社や大家さんによって判断が異なります。
ただし、部屋を貸す側から考えると一般的には、「家賃を滞納せずにしっかりと払ってくれそうかどうか」ということが大きなポイントになります。
年収や勤務先、勤続年数、職業などをもとに、家賃に対して支払い能力が見合っているかどうかが重要視されます。

もしフリーランスや自営業のような個人で仕事をしている人の場合、会社員に比べて収入の安定性が低いと判断されることが多く、審査が厳しい傾向にあります。
同様の理由で派遣社員やフリーター、アルバイトの方も厳しい傾向があります。
そのため収入が不安定な方は、家賃が最適かどうかしっかりと見極めて部屋選びをすることが大切になります。

また、収入以外で重要視される項目として服装や人柄などの見た目があります。
見た目がオシャレかどうかということではなく、服装がしっかりとしているか、言動は悪くないかなど、トラブルを起こす可能性が低いかどうか人柄をチェックしているということです。
ですから、収入があるからといって横柄な態度を取らないように気をつけましょう。

3-2, 連帯保証人と保証会社とは?

入居審査時にチェックされる項目として、連帯保証人と保証会社があります。
先ほども述べましたが、連帯保証人と保証会社の立場は家賃滞納時やトラブルを起こした時に責任を負うというものです。
どうしても貸す側にはリスクがありますので、それを埋めるための役割が必要なためこのような保証制度があります。
ですから、連帯保証人になる人にも信用性が求められます。
そのため連帯保証人として認められる人は、一般的に契約者と関係が近く経済的に自立している人になります。
具体的には両親や兄妹、親戚などです。

もし一人っ子や家族に頼めない事情がある人など、連帯保証人を立てることができない人の場合は保証会社に保証を依頼することになります。
保証会社は一定の料金を支払うことで連帯保証人と同じ役割を引き受けてくれます。
保証会社の場合、万が一の時に確実に保証をしてくれるので貸す側の不動産会社や大家さんからすればメリットが大きくなります。
そのため最近では、連帯保証人ではなく提携している保証会社を利用することを契約条件にしているところも増えてきています。
また、保証会社を利用する際も当然ながら、保証料を支払う能力があるかどうか審査があります。
ですから、やはり収入と家賃のバランスを考えて部屋探しをすることが大切になります。

4, 契約前の重要事項説明とは

説明

無事、入居審査が通ればいよいよ契約と思われるかもしれませんが、その前に重要事項説明があります。
重要事項説明とは「宅地建物取引業法」で定められている規則で、必ず契約前にその物件の状態や契約内容など重要事項を説明しなければいけないというものです。
簡単に言い換えると、「こんな条件の部屋になります。契約しますが大丈夫ですか?」と説明して最終確認を取る機会になります。

重要事項説明は宅地建物取引士(通称:宅建)の資格を持っている人が、重要事項説明書を入居者に渡し口頭で説明します。
その際、重要事項説明書に書いてある内容が不動産用語で書いてあったり、ボリュームもあったりすることから、入居者から面倒くさいと敬遠されがちです。
しかし、重要事項説明は最終確認の機会であり、納得いかない場合は契約を中止することができるタイミングです。
ですから、多少ストレスはかかりますがしっかりと説明をしてもらうにしましょう。
その上で契約条件が間違っていないか、不利な条件になっていないか、必ず確認するようにしてください。

4-1, 特に敷金や解約時期を記した特約には注意

重要事項説明の際に特に注意してほしいことがあります。
それは敷金や解約時期について記した特約です。

敷金は保証金のようなもので家賃を滞納した際に代わりに充てたり、退去時に原状回復時の費用に充てられたりするものです。
そして、原状回復とは「入居者過失や不注意によって破損したものや生じた傷、汚れは借り手が負担しなければいけない」と言うものです。
そのため普通に暮らすレベルで生じる傷や汚れは、貸す側の大家さんが負担することが原則とされています。
しかし、原状回復として退去時にはハウスクリーニングを行うとして、その費用を敷金から充てるといった特約を設けている場合があります。
ハウスクリーニング以外のケースでも、原則以上の負担を求めその費用を敷金から補填するといった特約を定めているところが多くあります。
このことを知らずに契約してしまい、退去時にトラブルになるケースが多く発生しています。

また、もう1つの注意点は解約時期に関しての特約です。
基本的には賃貸物件を借りる時の契約期間は2年とされています。
ですが、必ずしも2年住まなければ解約できないわけではありません。
契約期間はあくまでも目安で、2年以下だとしても契約解除条件を守っていれば解除することができます。
契約解除の条件として、一般的には退去日の30日前に解約する意志を伝えることが求められます。
ただし、中途解約の場合は違約金が発生したり、解約できても1年未満の場合は違約金として1ヶ月分の家賃分を支払ったり、契約解除についての特約がある場合もあります。
ですから、敷金と合わせて物件の契約条件に特約が記載されているか確認するようにしましょう。

5, 物件契約

契約

重要事項説明を受けて問題がなければ、いよいよ契約です。
契約の際、必要になるものは不動産会社によって多少異なります。
一般的に必要になるものをこの後記載しますが、契約をする時は担当者に事前に確認をするようにしましょう。

5-1, 物件契約に必要なもの

・住民票
住民票は住所登録している市区町村の役所で交付してもらえます。
提出する住民票は最近3ヶ月に発行されたものと決められていることが多いので、発行日には気を付けましょう。

・印鑑と印鑑証明書
契約する際は印鑑が必要です。
一般的に実印であることを求められますので、事前に印鑑証明書を交付してもらい準備しておきましょう。

・収入を証明するもの
収入を証明するものには源泉徴収票や納税証明書、確定申告書などがあります。
会社員であれば源泉徴収票で問題ありません。

・保証人の関連書類
保証人の関連書類とは、連帯保証人の住民票、印鑑証明書、収入証明書、承諾書があります。
契約時にこれらの書類が必要になるか事前に確認しておき、必要な場合は連帯保証人に早めに伝えて準備してもらうようにしましょう。

・銀行口座印と通帳
家賃を金融機関から引き落とす場合は、その銀行の通帳と口座印が必要になります。

・初期費用分のお金
初期費用には敷金、礼金、仲介手数料、前家賃、火災保険料、保証料などがあります。
契約時にいくら必要になるのか、事前に確認して準備しておくようにしましょう。
支払いに関して振込でもOKな場合がありますので、その際は振込先と期日に注意しながら手続きをしてください。

5-2, 契約時の注意点

契約時には多くの書類が必要となります。
交付するまでに時間がかかるものもありますので、早め早めに準備することが重要となります。
また、契約内容についてもしっカルト書面を読んで確認することが大切になります。
重要事項説明を受けたからと言って確認を怠らないようにしましょう。
重要事項説明と契約書は違うものです。
あくまでも重要事項説明は説明したという確認のために行われるものです。
ですから、契約書に書いてあること契約条件になります。 間違っていることはあまり考えられませんが、重要事項説明で受けた内容と契約書に書いてある内容に相違がないかしっかりと確認するようにしましょう。

6, まとめ

以上、物件の契約について流れや注意点などを見てきました。
契約するために必要な書類はたくさんありますので、事前に確認して早めに準備するようにしましょう。

 

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